不動産の売買契約をした後で、解除をしたいというケースは少なくありません。売却する側だけでなく、購入した側でも諸事情で契約を解除したいと申し出る人もいます。ただ、不動産売買はやり取りする金額が大きいだけに、実際に解除をするのは簡単ではありません。また解除を巡ってトラブルになることもあるため、契約前に理解しておくことが必要です。そこで知っておきたい不動産取引における売買契約の解除について詳しくご紹介します。

不動産売買で解除はできる？

不動産売買は、金額が大きいため契約解除でトラブルが発生することが考えられるため、基本的にはできないことがほとんどです。ただし、売主や買主の双方を守るために、万が一のことを想定して売買契約書は作成されています。とはいえ契約を結んだ時点で契約を解除しないという意思を確認していますので、その契約を白紙に戻すためには違約金が発生する可能性も考えておかなければなりません。「契約は解除できるがそのためには条件がある」ことを覚えておきましょう。

契約の解除が認められる場合と解除が認められない場合を知っておこう

契約は双方が条件を確認し納得した上で結ばれるため、一方の都合による契約解除は基本的にはできません。まずは解除が認められる場合と認められない場合をそれぞれ見ていきましょう。

認められない場合

  • 一方的な希望によるもの
    契約を結んだ後に好条件の物件が見つかった、好条件で買取を希望する人が現れたなど自己都合によるもの
  • 売主が契約の履行に着手している
    登記の所有権移転の手続きを開始しているなど客観的に見て履行が進められている状態だと解除はできない

認められる場合

  • 債務不履行が発生した場合
    買主が売買代金を支払えない、売主が移転登記の手続きを完了できなかった場合には解除が認められます。また災害や事故等で不動産自体を引き渡すことができない状態になった場合も当てはまります。
  • 契約不適合責任が認められる場合
    契約の内容に適合しない不動産であることが認められた場合にも解除が可能です。建物に瑕疵があることが後で判明したケース、土地に問題があり建物の建築ができないケースなどがあります。
  • 住宅ローン特約等の条件に当てはまる場合
    住宅ローンの融資が通らなかった場合には解除が可能です。
  • 消費者契約法に関わる場合
    事実でないことを伝えられて契約を結んでしまった場合、買主を守るために解除が可能となっています。
  • 話し合いによる解除
    売主と買主の話し合いによって解除が可能な場合もあります。
  • クーリング・オフによる解除
    売主が宅建業者であり、事務所等以外の場所で売買契約を結んだ場合はクーリング・オフによる解除が可能です。

契約の解除では「手付金の放棄」「違約金」が発生することに注意が必要

万が一の契約解除に備え、売買契約したときに「解約手付金」を預けたりするケースもあります。契約を結んだ時点で売買金額の1割程度を支払います。契約を解除したい場合、この手付金を放棄すれば解除の理由を問われずに済みます。売主側から解除する場合は預かった手付金を倍返しすることになります。ただ、契約違反が発生した場合には、違約金が発生します。違約金は上限が売買価格の2割と定められています。様々な事情から解除したいと考えることはあり得ますので、売買契約書に解除についての条件や内容を明記し納得した上での契約をすることが大切です。契約後、履行前なら手付金の放棄だけで済みますが、履行していると違約金が発生し負担が大きくなることにも注意しましょう。