不動産の売買は、一般的には売主と買主が全く知らない他人同士であることがほとんどですが、親族間で売買が行われることもあります。よくあるケースとして、親が老人ホームに入居することになり、不用となった実家を子供に売却するといったことがあります。もちろん親族間での不動産売買には問題はありませんが、手続きをきちんとしないと贈与税の課税対象となることがあるため注意が必要です。そこで親族間での不動産売買で注意したいことや、売買の流れについて詳しくご紹介します。
親族間売買とは？一般の売買との違い
親族間売買とは、親族間で不動産売買を行うことです。一般の売買との違いとして、売却する相手が「子（親の場合も）」や「兄弟」「親族」であることから以下のようなことが挙げられます。
- 売却価格を低くする傾向がある
一般の売買ではできるだけ高い価格を設定するのが一般的ですが、親族間での不動産売買の場合は相手が購入しやすいよう売却価格を低くすることがよくあります。ただし相場よりあまりにも低い場合には「みなし贈与」と見なされる可能性があります。そうなると売買ではなく「贈与」とされるため贈与税が課税されてしまいます。 - 住宅ローンの審査が厳しい
一般の不動産売買と違うため、親族間での不動産売買に住宅ローンを使う場合、審査が厳しくなる可能性があります。また、金融機関によっては親族間の不動産売買については住宅ローンを対象外としているところもあります。 - 控除特例は対象外
居住用の不動産を売却した場合、3,000万円までは譲渡所得税が控除される特例があります。ただし親族間での不動産売買は適用対象外となっています。
親族間での不動産売買での注意点とは
親族間での不動産売買は、一般的な売買と違い、仲介が不要なため仲介手数料が不要なことや、贈与よりもかかる税金が低く抑えられるメリットがあります。ただし、以下のことには注意が必要です。
- 市場価格より安価な価格だとみなし贈与と見なされてしまう
相続すると相続税がかかるため、それを回避するために親族間での不動産売買が行われることが多くあります。そのため、もし意図的に相続税を逃れようとしたと見なされれば一般的な相続税よりも高い税金が課されます。どのぐらい低い価格で設定したらみなし贈与とされるのか決まりはないため、価格設定は専門家に相談した方がいいでしょう。 - 親族間でも揉めることがある
きちんと契約書を交わさないと、購入した後に不具合が見つかったりしてトラブルに発展する可能性があります。契約や支払いに関しては不動産会社に間に入ってもらうのが無難といえます。 - 住宅ローンが受けられない可能性や特例が対象外であることも
親族間での不動産売買では、3,000万円の特別控除に加え、買い替え特例や住宅ローン控除といった特例も対象外となっていることもあります。条件次第では対象となることもあるので、チェックしておきましょう。さらに親族間での不動産売買では支払いについてもよく考えておく必要があります。
親族間での不動産売買の流れ
親族間でも一般の不動産売買の流れとほぼ変わりはありません。
- 登記簿謄本を法務局で取得する
- 売却価格を決める（市場価格などを参考に相場の7～8割で設定するか専門家に依頼する）
- 売買契約を締結（書類関係については専門家に作成依頼するのが無難）
- 決済と登記変更ののち引き渡し
- 確定申告を行う
売却価格の設定については税理士や不動産鑑定士、また不動産売買を行っている不動産会社、売買契約書では不動産会社、登記に関しては司法書士など場面ごとに専門家に依頼してチェックしてもらうのがベストです。正しく確定申告をするためにも、親族間だけでの口約束や独自の契約を交わすことのないよう注意が必要です。
